Bebouwing inclusief welstand en hoogbouwvisie

A. Welstandsnota en welstandsbeleid

Doelstelling: de verantwoordelijkheid voor een goede leefomgeving dragen we samen: eigenaren, bewoners, beleggers en gemeente. We behartigen het publieke belang. Hierbij wegen we de individuele vrijheid van de burger of ondernemer af tegen de ruimtelijke kwaliteit in het algemeen. Bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit zijn onder meer het uiterlijk van individuele gebouwen en bouwwerken, het beeld van de gebouwen gezamenlijk, de erfinrichting en de inrichting van de openbare ruimte. De welstandstoets is van belang om te sturen op de kwaliteit van gebouwen en bouwwerken. 

Wat gaan we doen om dit te bereiken?

In de Welstandsnota Dordrecht staat het gemeentelijk welstandsbeleid beschreven en de criteria die nodig zijn voor de welstandstoets. De nota is de basis voor beoordeling van aanvragen van omgevingsvergunningen door de Welstands- en Monumentencommissie. 

Gebiedsgerichte benadering

In de Welstandsnota Dordrecht is gekozen voor behoud en samenhang op grond van cultuurhistorische, stedenbouwkundige en landschappelijke waarden. De plattegrond van het Eiland van Dordrecht is als een mozaïek: wijken, buurten en polders zijn de vlakken met elk een eigen kleur en karakter. De rivieren, dijken, wegen, spoorlijnen en groenzones vormen als het ware de specie die alles verbindt. Deze netwerken bepalen de structuur van de stad. 

De stedenbouwkundige en architectonische opvattingen uit de verschillende perioden van de stad, meestal ondersteund door een bepaalde dominerende functie, bepalen de kleuren van het mozaïek. Op basis van dat palet zijn er – naast vijf basiscriteria die voor de hele stad gelden – specifieke criteria opgesteld voor de verschillende gebiedstypen. Deze gebiedsgerichte criteria zijn een uitwerking van de basiscriteria, per gebiedstype. De gemeente toetst daarmee of plannen passen binnen de karakteristiek van de verschillende identiteiten die de stad rijk is. Deze gebiedsgerichte aanpak is een belangrijke pijler van het welstandsbeleid.

De gemeente vindt niet alle gebieden even belangrijk voor de ruimtelijke kwaliteit en het aanzien van het Eiland van Dordrecht. Daarom is er in de Welstandsnota Dordrecht een onderscheid gemaakt in welstandniveaus. Er zijn op het Eiland van Dordrecht vier welstandsniveaus: intensief, regulier, ontwikkeling en welstandsvrij.

B. Hoogbouwvisie

Hoogbouw is één van de manieren om te verdichten waarmee kwaliteit, identiteit en karakter gegeven kan worden aan selecte plekken in de stad. Met bijzondere gebouwen kan een positieve bijdrage geleverd worden aan het stadssilhouet. Een hoog gebouw op de juiste plek vergroot de oriëntatie en leesbaarheid van de stad. Het weidse uitzicht zorgt voor een bijzondere werk- en/of woonbeleving en vergroot de differentiatie in het woningaanbod. 

Hoogbouw is echter geen doel op zich. Hogere gebouwen hebben (over het algemeen) meer impact op hun omgeving dan lage gebouwen. Een onzorgvuldige inpassing met willekeurig door de stad verspreide torens leidt tot aantasting van het stadssilhouet, maatschappelijke weerstand en overlast voor de omliggende buurten in de vorm van parkeerhinder, windoverlast en schaduwwerking. 

Dordrecht is een stad met een rijke cultuurhistorie, bescheiden van schaal met overwegend laagbouw en grote groene structuren als de Wantijzone en de Dordwijkzone die de verbindingen leggen met het unieke buitengebied. In Dordrecht spreken we van hoogbouw vanaf een hoogte van 25 meter. Bebouwing tot ca. 25 meter valt veelal binnen de boomgrens en is op een zorgvuldige manier in te passen in de bestaande omgeving. De hogere gebouwen in de stad zitten voornamelijk in de categorie middelhoogbouw (tot 50-65 meter). Hogere torens passen minder in het silhouet van het beschermd stadsgezicht, de beleving vanuit de polders en van het nationaal park de Biesbosch. Hoger bouwen dan 65 meter is per definitie een uitzondering en alleen mogelijk bij een aantoonbare hoge ambitie en kwaliteit, op bijzondere plaatsen in de stad en onder strenge voorwaarden.

• Alles wat hoger is dan 25 m (ongeveer 2x de gemiddelde maat van de historische binnenstad, boven de kruinen van de bomen) wordt gedefinieerd als hoogbouw.
• Vanaf 25 m worden twee gradaties onderscheiden: tussen 25-50 m spreken we over Medium hoogbouw, duidelijk uitstekend boven de omgeving. Tussen de 50-65 m is sprake van Large hoogbouw, concurrerend met de Grote Kerktoren.
• 65-90 meter is in uitzonderingsgevallen de maximale ExtraLarge hoogte die past bij Dordrecht.

Uitzondering wordt gemaakt voor windturbines langs de Dordtse Kil. Daar is een maat afgesproken van 120 meter.

Doelstelling

Het bewaken van de ruimtelijke kwaliteit door hoogbouw in te zetten op plekken die waarde toevoegen aan de stad en passen binnen de structuur van het Eiland van Dordrecht.

Wat gaan we doen om dit te bereiken?

Voor de inpassing van hoogbouw binnen de ruimtelijke structuur gelden de volgende uitgangspunten:

• Rondom OV-knooppunten/centra voorzieningen;
• Langs de randen van rivieren/grote groenzones;
• In of net uit de as van een belangrijke structuur/route (zichtassen);
• Aan belangrijke kruispunten;
• Bij de entree van de stad en/of een wijk;
• Aan belangrijke openbare ruimte (park/plein).

Bovenstaande kan alleen als: 

• Belangrijke zichtlijnen, op onder andere de kerktoren, niet geblokkeerd worden;
• Het silhouet van de historische binnenstad niet wordt aangetast;
• Er zo min mogelijk windhinder (zogwerking) en schaduwwerking optreedt;
• Molenbiotoop en straalpaden (t.b.v. telecommunicatie) worden gerespecteerd.

Op basis hiervan zijn op de kaart de plekken aangewezen waar hoogbouw kansrijk is (potentiële hoogbouwzones). Nadere studie moet aantonen of, en binnen welke condities, hoogbouw ruimtelijk inpasbaar is. Initiatiefnemers kunnen met de gemeente in gesprek om de mogelijkheden te verkennen. Zie figuur 4.36. En voor nadere toelichting bijlage 6.

C. Verdichtingsvisie

Om de forse groei van het aantal woningen binnen de stedelijke contour te combineren met behoud en versterking van leefbaarheid, gezondheid en toekomstbestendigheid, is de inpassing van bouwwerken en functies in de stedelijke omgeving en inrichting van de buitenruimte van groot belang. In het omgevingsplan (of in een Programma Verdichting) worden daarom minimale normen vastgelegd voor onder meer:

• Oppervlakte aan (publieke) buitenruimte op straat- buurt- en wijkniveau;
• Groenvoorziening;
• Ruimte voor ontmoeting, sporten, ontspannen en bewegen;
• Voorzieningen en afstand tot voorzieningen;
• Wateropvang en (her)gebruik.

Daarnaast stimuleren we groene daken en (gezamenlijke of publiek toegankelijke) daktuinen, groene gevels e.d. sterk.